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Don Cook：正確理解電梯維保合同！

Don Cook是美國佛羅里達州的一家電梯公司Delaware Elevator的銷售人員，該公司在美國佛羅里達州都有電梯維修保養(yǎng)業(yè)務(wù)。

本文發(fā)表于2012年，主要是針對物業(yè)管理經(jīng)理們寫的，我覺得許多內(nèi)容值得我們學(xué)習(xí)和了解，特別選取部分重點內(nèi)容翻譯出來，供大家參考：

盡管由于經(jīng)濟的不景氣物業(yè)管理經(jīng)理們不得不降低各項支出，但是確保電梯的安全運行仍然是至關(guān)重要的，因此各位經(jīng)理們應(yīng)該對電梯維保有個非常全面的了解。

電梯是個復(fù)雜的機電設(shè)備，其安全運行依賴于電梯的維護保養(yǎng)，通常而言電梯維護保養(yǎng)也是法律法規(guī)的要求。因此對物業(yè)管理經(jīng)理們的一個最基本要求就是要把監(jiān)控電梯的運行性能做為一項日常工作來做，這些運行性能包括電梯等待時間、平層精度、開關(guān)門速度等。另一個經(jīng)理們需要監(jiān)控的比較重要的指標(biāo)就是召修次數(shù)，通俗地說就是電梯多長時間壞一次，電梯行業(yè)公認的標(biāo)桿是每個季度1次。【這方面內(nèi)容，可參考我之前發(fā)表的文章：國外電梯維保質(zhì)量的主觀評價：單臺電梯每年故障次數(shù)不高于兩次！，讀者需要注意的是故障次數(shù)兩篇文章是不一樣的，一個是一年兩次，一個是一年四次。當(dāng)然次數(shù)的規(guī)定是維保合同中的內(nèi)容，我們國內(nèi)的維保合同估計應(yīng)該沒有這方面的規(guī)定吧！】

在關(guān)注電梯運行性能的同時，物業(yè)管理經(jīng)理們更應(yīng)該關(guān)注電梯的預(yù)防性維護保養(yǎng)，如何對電梯維修保養(yǎng)合同進行評估就是本文的接下來要重點關(guān)注的內(nèi)容：

電梯維修保養(yǎng)合同評估

直到1990年代之前電梯通常都是由原制造單位進行維護保養(yǎng)的，后來，隨著電梯維保公司的進入這一領(lǐng)域參與競爭，物業(yè)管理經(jīng)理們有了更多的選擇。但物業(yè)管理經(jīng)理們也一定要記住這些維保公司也是想從你們這里得到更多的錢。

理想情況下，電梯維保合同最好是5年。這樣的話，維保公司就更重視這單生意，通常也會投入更多的人力和物力。另外，維保合同的內(nèi)容也應(yīng)該根據(jù)電梯的類型、使用年限、使用場合等來確定，而不是泛泛的通用的維保計劃。

物業(yè)管理經(jīng)理們更應(yīng)該關(guān)注的另一個指標(biāo)是電梯的可用時間，從另一個角度講就是電梯故障的修理時間或者電梯日常的維護保養(yǎng)時間等不能太長。這就需要維保單位有可靠的配件供應(yīng)或儲備。一般來說，電梯的可用時間是99.5%。

電梯的維保次數(shù)通常與電梯的類型、使用年限等有關(guān)，不同城市的法規(guī)要求也可能各不相同，電梯行業(yè)內(nèi)大部分是建議每個月一次。

一分價錢一分貨

電梯行業(yè)與其它行業(yè)一樣，也是一分價錢一分貨，非常低的價格是不可能提供真正的預(yù)防性維護保養(yǎng)的，這樣低的價格適當(dāng)維保也僅僅是故障時的緊急招修罷了！

真正的預(yù)防性維護保養(yǎng)會根據(jù)電梯的類型和使用年限等情況明確規(guī)定每臺梯的維保時間，一般是1個小時到5個小時之間。同時也會規(guī)定具體的服務(wù)內(nèi)容，比如對轎廂頂進行清理、對機房進行檢查、對主機進行檢查等等。另外也會規(guī)定定期對安全鉗、限速器等安全裝置進行試驗等等。

對維護保養(yǎng)合同進行分析的目的不應(yīng)該僅僅關(guān)注在維保價格上，而應(yīng)該放在維保的價值上。過低的維保價格，物業(yè)管理部門通常就得花更多的精力在監(jiān)督這些維保單位是否偷工減料？【武星軍注：國內(nèi)的物業(yè)管理公司估計不會花大力氣去監(jiān)督電梯維保公司的維保質(zhì)量】

物業(yè)管理經(jīng)理們還要重點關(guān)注維保公司的技術(shù)支持和配件供應(yīng)。小的電梯維保公司在技術(shù)支持上往往不足，發(fā)現(xiàn)問題一般解決的不夠及時。另外其配件的供應(yīng)與儲備往往與大公司相比具有比較的大的差距。